CAA Versailles, 5 janvier 2026, n° 24VE03290
La question revient fréquemment en instruction : lorsqu’un pétitionnaire dépose une nouvelle demande sur une construction existante, la commune doit-elle vérifier que tous les travaux réalisés antérieurement ont été régulièrement autorisés ? Et si certains travaux anciens ont été réalisés sans déclaration préalable, faut-il imposer leur régularisation dans le nouveau dossier ?
La cour administrative d’appel de Versailles apporte une réponse utile dans un arrêt du 5 janvier 2026 : les travaux réalisés depuis plus de dix ans sans déclaration préalable, alors que cette déclaration était requise, peuvent bénéficier de la prescription administrative prévue par l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. En revanche, cette prescription ne joue pas lorsque les travaux ont été réalisés sans permis de construire alors qu’un permis était nécessaire.
Le principe : les travaux irréguliers anciens peuvent être prescrits après dix ans L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.
Ce mécanisme est souvent appelé « prescription administrative décennale ». Il ne régularise pas formellement les travaux irréguliers, mais il interdit à l’administration de fonder sa décision de refus ou d’opposition sur cette irrégularité ancienne, dès lors que les conditions de l’article L. 421-9 sont réunies.
Autrement dit, passé un délai de dix ans après l’achèvement de la construction ou des travaux, certaines irrégularités urbanistiques ne peuvent plus être opposées au pétitionnaire dans le cadre d’une nouvelle demande.
Une exception majeure : les travaux réalisés sans permis de construire La prescription décennale prévue à l’article L. 421-9 connaît plusieurs exceptions. La plus importante en pratique est celle des constructions réalisées sans permis de construire, alors
qu’un permis était requis. Dans ce cas, la prescription administrative ne joue pas. L’administration peut donc continuer à tenir compte de l’irrégularité, même si les travaux datent de plus de dix ans. La cour rappelle que la prescription bénéficie aux travaux anciens, sauf lorsqu’ils ont été réalisés sans permis de construire alors que ce permis était exigé par les règles applicables.
Il faut donc distinguer deux situations :
Situation ancienne Prescription de l’article L. 421-9
Travaux réalisés sans déclaration préalable alors qu’une DP était nécessaire
Prescription possible après dix ans
Travaux réalisés sans permis de construire alors qu’un PC était nécessaire Prescription exclue
Construction située dans certains secteurs ou situations sensibles : risque grave, domaine public, site classé, parc national, action en démolition, etc.
Prescription exclue selon les cas prévus par L. 421-9
L’affaire : une déclaration préalable pour transformer et agrandir un garage
Dans l’affaire jugée, le maire de la commune de Bû, en Eure-et-Loir, ne s’était pas opposé à une déclaration préalable déposée le 2 juillet 2020. Cette déclaration portait sur le changement de destination d’un garage et son extension, pour une surface totale de 39,18 m², afin de le transformer en pièce d’habitation.
Une voisine a contesté cette décision de non-opposition. Elle soutenait notamment que les travaux réalisés antérieurement sur le garage étaient irréguliers et que le pétitionnaire aurait dû les englober dans sa demande afin de les régulariser.
Le tribunal administratif d’Orléans lui avait partiellement donné raison en annulant l’arrêté de non-opposition du 30 septembre 2020, en tant qu’il méconnaissait une disposition du règlement du PLU de la commune de Bû.
La cour administrative d’appel de Versailles annule toutefois le jugement.
Les travaux relevaient seulement de la déclaration préalable
La cour constate que l’agrandissement et le changement de destination du garage, d’une surface totale de 39,18 m², relevaient du régime de la déclaration préalable, et non du permis de construire, au regard des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme.
Cette précision est déterminante.
En effet, si les travaux anciens avaient nécessité un permis de construire, la prescription de l’article L. 421-9 n’aurait pas pu être invoquée. Mais dès lors que les travaux relevaient seulement d’une déclaration préalable, ils pouvaient bénéficier de la prescription décennale.
La cour énonce clairement que les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise peuvent bénéficier de la prescription administrative de l’article L. 421-9, contrairement aux travaux réalisés sans permis de construire lorsque le permis était
nécessaire.
La preuve de l’ancienneté des travaux
Le pétitionnaire devait encore démontrer que les travaux étaient achevés depuis plus de dix ans à la date de la décision contestée.
Sur ce point, la cour retient plusieurs éléments : des photographies réalisées en 1998, une attestation d’assurance habitation de 2003 décrivant deux pièces principales, un contrat de location de 2004 portant sur une maison comprenant une pièce principale et une chambre, ainsi qu’un diagnostic technique de 2018 décrivant les aménagements existants, notamment
salon, cuisine, chambre et salle d’eau.
Ces éléments ont permis à la cour de considérer que l’extension et le changement de destination du garage avaient bien été réalisés depuis plus de dix ans à la date de l’arrêté de non-opposition du 30 septembre 2020. L’irrégularité initiale ne pouvait donc plus être
opposée à la déclaration préalable.
Conséquence : pas d’obligation d’englober ces travaux dans la nouvelle demande
L’apport pratique de l’arrêt est important.
Lorsqu’une nouvelle demande d’autorisation porte sur une construction existante, l’administration doit normalement vérifier si le projet forme un tout avec des travaux antérieurs irréguliers. Dans certains cas, le pétitionnaire doit déposer une demande portant sur
l’ensemble de la construction afin de régulariser les travaux déjà réalisés. Mais cette exigence doit être appréciée en tenant compte de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Si les travaux anciens relèvent seulement de la déclaration préalable, qu’ils sont achevés depuis plus de dix ans et qu’aucune exception de l’article L. 421-9 n’est applicable, la commune ne peut pas imposer leur régularisation dans le nouveau dossier. Elle ne peut pas non plus s’opposer à la demande en se fondant sur l’irrégularité ancienne de ces travaux.
Portée pratique pour les services instructeurs
Pour les services urbanisme, cette décision invite à raisonner en trois temps. D’abord, il faut qualifier juridiquement les travaux anciens : relevaient-ils d’un permis de construire ou seulement d’une déclaration préalable au moment où ils ont été réalisés ?
Ensuite, il faut apprécier leur ancienneté. La prescription de l’article L. 421-9 suppose que la construction ou les travaux soient achevés depuis plus de dix ans. Cette preuve peut être apportée par un faisceau d’indices : photographies anciennes datées, attestations d’assurance, baux, diagnostics, factures, documents fiscaux ou éléments objectifs montrant l’existence
ancienne des aménagements.
Enfin, il faut vérifier qu’aucune exception légale ne fait obstacle à la prescription : absence de permis de construire alors qu’un permis était requis, situation sur le domaine public, site classé, parc national, risque grave pour les usagers ou les tiers, action en démolition engagée, ou zone exposée à certains risques naturels.
Attention à ne pas confondre prescription administrative et prescription pénale
L’arrêt concerne la prescription administrative de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Cette prescription limite les motifs que l’administration peut opposer à une nouvelle demande d’autorisation.
Elle ne doit pas être confondue avec la prescription pénale des infractions d’urbanisme. La question posée ici n’est pas de savoir si des poursuites pénales peuvent encore être engagées, mais de déterminer si l’administration peut refuser une autorisation ou s’opposer à une déclaration préalable en raison de l’irrégularité ancienne d’une construction.
À retenir
La prescription décennale de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme peut bénéficier aux travaux réalisés sans déclaration préalable, lorsque cette déclaration était requise et que les travaux sont achevés depuis plus de dix ans.
En revanche, elle ne bénéficie pas aux travaux réalisés sans permis de construire lorsque le permis était nécessaire.
Pour les communes, l’enseignement est clair : lorsqu’une demande porte sur une construction existante, il faut qualifier précisément les travaux anciens. Si ces travaux relevaient seulement de la déclaration préalable et sont achevés depuis plus de dix ans, leur irrégularité ne peut plus, sauf exception, justifier une opposition ou imposer une régularisation globale.
Référence : CAA Versailles, 5 janvier 2026, n° 24VE03290, inédit au recueil Lebon.
La cour administrative d’appel de Versailles apporte une réponse utile dans un arrêt du 5 janvier 2026 : les travaux réalisés depuis plus de dix ans sans déclaration préalable, alors que cette déclaration était requise, peuvent bénéficier de la prescription administrative prévue par l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. En revanche, cette prescription ne joue pas lorsque les travaux ont été réalisés sans permis de construire alors qu’un permis était nécessaire.
Le principe : les travaux irréguliers anciens peuvent être prescrits après dix ans L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.
Ce mécanisme est souvent appelé « prescription administrative décennale ». Il ne régularise pas formellement les travaux irréguliers, mais il interdit à l’administration de fonder sa décision de refus ou d’opposition sur cette irrégularité ancienne, dès lors que les conditions de l’article L. 421-9 sont réunies.
Autrement dit, passé un délai de dix ans après l’achèvement de la construction ou des travaux, certaines irrégularités urbanistiques ne peuvent plus être opposées au pétitionnaire dans le cadre d’une nouvelle demande.
Une exception majeure : les travaux réalisés sans permis de construire La prescription décennale prévue à l’article L. 421-9 connaît plusieurs exceptions. La plus importante en pratique est celle des constructions réalisées sans permis de construire, alors
qu’un permis était requis. Dans ce cas, la prescription administrative ne joue pas. L’administration peut donc continuer à tenir compte de l’irrégularité, même si les travaux datent de plus de dix ans. La cour rappelle que la prescription bénéficie aux travaux anciens, sauf lorsqu’ils ont été réalisés sans permis de construire alors que ce permis était exigé par les règles applicables.
Il faut donc distinguer deux situations :
Situation ancienne Prescription de l’article L. 421-9
Travaux réalisés sans déclaration préalable alors qu’une DP était nécessaire
Prescription possible après dix ans
Travaux réalisés sans permis de construire alors qu’un PC était nécessaire Prescription exclue
Construction située dans certains secteurs ou situations sensibles : risque grave, domaine public, site classé, parc national, action en démolition, etc.
Prescription exclue selon les cas prévus par L. 421-9
L’affaire : une déclaration préalable pour transformer et agrandir un garage
Dans l’affaire jugée, le maire de la commune de Bû, en Eure-et-Loir, ne s’était pas opposé à une déclaration préalable déposée le 2 juillet 2020. Cette déclaration portait sur le changement de destination d’un garage et son extension, pour une surface totale de 39,18 m², afin de le transformer en pièce d’habitation.
Une voisine a contesté cette décision de non-opposition. Elle soutenait notamment que les travaux réalisés antérieurement sur le garage étaient irréguliers et que le pétitionnaire aurait dû les englober dans sa demande afin de les régulariser.
Le tribunal administratif d’Orléans lui avait partiellement donné raison en annulant l’arrêté de non-opposition du 30 septembre 2020, en tant qu’il méconnaissait une disposition du règlement du PLU de la commune de Bû.
La cour administrative d’appel de Versailles annule toutefois le jugement.
Les travaux relevaient seulement de la déclaration préalable
La cour constate que l’agrandissement et le changement de destination du garage, d’une surface totale de 39,18 m², relevaient du régime de la déclaration préalable, et non du permis de construire, au regard des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme.
Cette précision est déterminante.
En effet, si les travaux anciens avaient nécessité un permis de construire, la prescription de l’article L. 421-9 n’aurait pas pu être invoquée. Mais dès lors que les travaux relevaient seulement d’une déclaration préalable, ils pouvaient bénéficier de la prescription décennale.
La cour énonce clairement que les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise peuvent bénéficier de la prescription administrative de l’article L. 421-9, contrairement aux travaux réalisés sans permis de construire lorsque le permis était
nécessaire.
La preuve de l’ancienneté des travaux
Le pétitionnaire devait encore démontrer que les travaux étaient achevés depuis plus de dix ans à la date de la décision contestée.
Sur ce point, la cour retient plusieurs éléments : des photographies réalisées en 1998, une attestation d’assurance habitation de 2003 décrivant deux pièces principales, un contrat de location de 2004 portant sur une maison comprenant une pièce principale et une chambre, ainsi qu’un diagnostic technique de 2018 décrivant les aménagements existants, notamment
salon, cuisine, chambre et salle d’eau.
Ces éléments ont permis à la cour de considérer que l’extension et le changement de destination du garage avaient bien été réalisés depuis plus de dix ans à la date de l’arrêté de non-opposition du 30 septembre 2020. L’irrégularité initiale ne pouvait donc plus être
opposée à la déclaration préalable.
Conséquence : pas d’obligation d’englober ces travaux dans la nouvelle demande
L’apport pratique de l’arrêt est important.
Lorsqu’une nouvelle demande d’autorisation porte sur une construction existante, l’administration doit normalement vérifier si le projet forme un tout avec des travaux antérieurs irréguliers. Dans certains cas, le pétitionnaire doit déposer une demande portant sur
l’ensemble de la construction afin de régulariser les travaux déjà réalisés. Mais cette exigence doit être appréciée en tenant compte de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Si les travaux anciens relèvent seulement de la déclaration préalable, qu’ils sont achevés depuis plus de dix ans et qu’aucune exception de l’article L. 421-9 n’est applicable, la commune ne peut pas imposer leur régularisation dans le nouveau dossier. Elle ne peut pas non plus s’opposer à la demande en se fondant sur l’irrégularité ancienne de ces travaux.
Portée pratique pour les services instructeurs
Pour les services urbanisme, cette décision invite à raisonner en trois temps. D’abord, il faut qualifier juridiquement les travaux anciens : relevaient-ils d’un permis de construire ou seulement d’une déclaration préalable au moment où ils ont été réalisés ?
Ensuite, il faut apprécier leur ancienneté. La prescription de l’article L. 421-9 suppose que la construction ou les travaux soient achevés depuis plus de dix ans. Cette preuve peut être apportée par un faisceau d’indices : photographies anciennes datées, attestations d’assurance, baux, diagnostics, factures, documents fiscaux ou éléments objectifs montrant l’existence
ancienne des aménagements.
Enfin, il faut vérifier qu’aucune exception légale ne fait obstacle à la prescription : absence de permis de construire alors qu’un permis était requis, situation sur le domaine public, site classé, parc national, risque grave pour les usagers ou les tiers, action en démolition engagée, ou zone exposée à certains risques naturels.
Attention à ne pas confondre prescription administrative et prescription pénale
L’arrêt concerne la prescription administrative de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Cette prescription limite les motifs que l’administration peut opposer à une nouvelle demande d’autorisation.
Elle ne doit pas être confondue avec la prescription pénale des infractions d’urbanisme. La question posée ici n’est pas de savoir si des poursuites pénales peuvent encore être engagées, mais de déterminer si l’administration peut refuser une autorisation ou s’opposer à une déclaration préalable en raison de l’irrégularité ancienne d’une construction.
À retenir
La prescription décennale de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme peut bénéficier aux travaux réalisés sans déclaration préalable, lorsque cette déclaration était requise et que les travaux sont achevés depuis plus de dix ans.
En revanche, elle ne bénéficie pas aux travaux réalisés sans permis de construire lorsque le permis était nécessaire.
Pour les communes, l’enseignement est clair : lorsqu’une demande porte sur une construction existante, il faut qualifier précisément les travaux anciens. Si ces travaux relevaient seulement de la déclaration préalable et sont achevés depuis plus de dix ans, leur irrégularité ne peut plus, sauf exception, justifier une opposition ou imposer une régularisation globale.
Référence : CAA Versailles, 5 janvier 2026, n° 24VE03290, inédit au recueil Lebon.
