CAA Marseille, 29 janvier 2026, n° 24MA00318
La vente d’un terrain devenu constructible peut entraîner l’application d’une taxe spécifique. Cette fiscalité repose sur une idée simple : lorsqu’un terrain prend de la valeur parce qu’un document d’urbanisme l’a rendu constructible, une partie de cette plus-value peut être captée au profit de la collectivité ou de l’État.
Mais encore faut-il déterminer avec précision la date à laquelle le terrain est réellement devenu constructible.
L’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 29 janvier 2026 illustre parfaitement cette difficulté. Le propriétaire soutenait que ses terrains étaient constructibles depuis le POS de 1995. La cour écarte l’argument : les parcelles étaient alors classées en zone d’urbanisation future, mais leur urbanisation restait subordonnée à une modification du POS ou à la création d’une ZAC. Elles n’étaient donc pas immédiatement constructibles. Elles ne sont devenues constructibles qu’après une modification du document d’urbanisme intervenue après le 13 janvier 2010.
Deux taxes à ne pas confondre
Le sujet est souvent source de confusion, car deux dispositifs peuvent se superposer. La première est la taxe communale forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles, prévue par l’article 1529 du code général des impôts. Elle peut être instituée
par les communes, ou certains EPCI, par délibération. Elle s’applique aux cessions à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles par leur classement en zone urbaine ou en zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation par un PLU ou un document en tenant lieu, ou encore par une carte communale dans une zone constructible.
La seconde est la taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, prévue à l’article 1605 nonies du CGI. C’est cette taxe qui vise les terrains rendus constructibles du fait de leur classement postérieurement au 13 janvier 2010,
notamment par un PLU, un document d’urbanisme en tenant lieu, une carte communale, ou par application de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. La distinction est importante : la taxe communale de l’article 1529 suppose une délibération locale, tandis que la taxe nationale de l’article 1605 nonies obéit à un régime propre. Dans l’affaire d’Ollioules, la SCI avait acquitté les deux taxes, pour un montant total de 114 811 euros.
L’affaire : plusieurs ventes de terrains à Ollioules
La vente d’un terrain devenu constructible peut entraîner l’application d’une taxe spécifique. Cette fiscalité repose sur une idée simple : lorsqu’un terrain prend de la valeur parce qu’un document d’urbanisme l’a rendu constructible, une partie de cette plus-value peut être captée au profit de la collectivité ou de l’État.
Mais encore faut-il déterminer avec précision la date à laquelle le terrain est réellement devenu constructible.
L’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 29 janvier 2026 illustre parfaitement cette difficulté. Le propriétaire soutenait que ses terrains étaient constructibles depuis le POS de 1995. La cour écarte l’argument : les parcelles étaient alors classées en zone d’urbanisation future, mais leur urbanisation restait subordonnée à une modification du POS ou à la création d’une ZAC. Elles n’étaient donc pas immédiatement constructibles. Elles ne sont devenues constructibles qu’après une modification du document d’urbanisme intervenue après le 13 janvier 2010.
Deux taxes à ne pas confondre
Le sujet est souvent source de confusion, car deux dispositifs peuvent se superposer. La première est la taxe communale forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles, prévue par l’article 1529 du code général des impôts. Elle peut être instituée
par les communes, ou certains EPCI, par délibération. Elle s’applique aux cessions à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles par leur classement en zone urbaine ou en zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation par un PLU ou un document en tenant lieu, ou encore par une carte communale dans une zone constructible.
La seconde est la taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, prévue à l’article 1605 nonies du CGI. C’est cette taxe qui vise les terrains rendus constructibles du fait de leur classement postérieurement au 13 janvier 2010,
notamment par un PLU, un document d’urbanisme en tenant lieu, une carte communale, ou par application de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. La distinction est importante : la taxe communale de l’article 1529 suppose une délibération locale, tandis que la taxe nationale de l’article 1605 nonies obéit à un régime propre. Dans l’affaire d’Ollioules, la SCI avait acquitté les deux taxes, pour un montant total de 114 811 euros.
L’affaire : plusieurs ventes de terrains à Ollioules
La SCI La Castellane avait vendu, entre 2017 et 2019, plusieurs lots de parcelles situées chemin de la Castellane, sur le territoire de la commune d’Ollioules, dans le Var. À l’occasion de ces ventes, elle avait acquitté la taxe communale prévue par l’article 1529 du CGI ainsi que, pour certaines parcelles, la taxe nationale prévue par l’article 1605 nonies du CGI. La société a ensuite demandé la restitution de ces impositions. Elle soutenait notamment que les terrains étaient déjà constructibles avant le 13 janvier 2010, puisqu’ils étaient classés en zone d’urbanisation future dans le POS approuvé en 1995. Selon elle, la taxe nationale ne pouvait donc pas être appliquée. La cour administrative d’appel rejette cette analyse.
Un classement en zone d’urbanisation future ne suffit pas toujours
Le point central de l’arrêt porte sur la notion de terrain « rendu constructible ». Un terrain n’est pas nécessairement constructible au seul motif qu’il est classé dans une zone d’urbanisation future. Tout dépend du règlement applicable à cette zone. Si le règlement
permet immédiatement la réalisation de constructions, le terrain peut être regardé comme constructible. En revanche, si l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification du document d’urbanisme, à une révision, à la création d’une ZAC ou à une opération d’aménagement préalable, le terrain ne peut pas être considéré comme immédiatement constructible. La cour le dit expressément pour les anciennes zones NA des POS : les terrains classés en zone d’urbanisation future ne peuvent être regardés comme constructibles que si le règlement applicable permettait leur urbanisation sans modification du document d’urbanisme.
Dans l’affaire d’Ollioules, les parcelles étaient classées en zone II NAb du POS de 1995. Certes, le règlement de cette zone mentionnait certaines destinations admises, notamment des constructions à usage d’habitation, de bureaux, de services ou d’équipements publics. Mais il précisait aussi que les règles relatives aux conditions et possibilités maximales d’occupation du sol étaient « sans objet », car l’urbanisation de la zone supposait la création d’une ZAC ou une modification du POS. La conséquence est nette : les parcelles n’étaient pas constructibles dans le cadre du POS de 1995.
La constructibilité est née après le 13 janvier 2010
La cour constate ensuite que les parcelles en litige n’ont été effectivement ouvertes à l’urbanisation qu’à l’occasion d’une modification du POS approuvée le 16 septembre 2013, qui les a reclassées en zone I NA H4. Elles sont donc devenues constructibles après le 13
janvier 2010. Cette date est déterminante pour l’application de la taxe nationale prévue à l’article 1605 nonies du CGI. La cour en déduit que les cessions litigieuses constituaient bien les premières cessions à titre onéreux intervenues après que les terrains ont été rendus constructibles. Les parcelles entraient donc dans le champ de la taxe nationale.
La délibération du conseil municipal : condition propre à la taxe communale
Pour la taxe communale de l’article 1529 du CGI, le principe est différent : la commune doit avoir institué cette taxe par une délibération du conseil municipal. Sans délibération, la taxe communale ne peut pas être appliquée. Cette taxe est égale à 10 % de l’assiette définie par le CGI. Elle bénéficie aux communes ou EPCI ayant délibéré pour l’instituer. Elle connaît aussi plusieurs exonérations, notamment pour les terrains classés constructibles depuis plus de dix-huit ans ou lorsque le prix de
cession est inférieur à trois fois le prix d’acquisition. Dans l’arrêt de la CAA de Marseille, la cour ne statue pas sur le fond de la taxe communale. Elle considère que cette taxe, instituée et perçue par les communes, constitue un impôt local. Dès lors, le jugement du tribunal administratif sur cette partie du litige avait été rendu en premier et dernier ressort. L’appel dirigé contre cette partie du jugement relevait donc du Conseil d’État, juge de cassation. La cour transmet donc ces conclusions au Conseil d’État.
Une décision utile pour les communes et les propriétaires
Cet arrêt est particulièrement intéressant pour les communes, les notaires, les services fiscaux et les propriétaires fonciers.
Il rappelle que la date de constructibilité ne se déduit pas mécaniquement de l’existence d’un classement ancien en zone NA ou AU. Il faut analyser concrètement le document d’urbanisme applicable à l’époque. Un terrain classé en zone d’urbanisation future peut ne pas être constructible si son ouverture dépendait d’une procédure ultérieure. À l’inverse, un terrain situé dans une zone AU ou NA
peut être considéré comme constructible si le règlement autorisait déjà les constructions, par exemple dans le cadre d’opérations d’aménagement définies et immédiatement possibles. La question n’est donc pas seulement : dans quelle zone le terrain était-il classé ? La vraie question est : le règlement permettait-il effectivement de construire sans nouvelle évolution du document d’urbanisme ?
Un classement en zone d’urbanisation future ne suffit pas toujours
Le point central de l’arrêt porte sur la notion de terrain « rendu constructible ». Un terrain n’est pas nécessairement constructible au seul motif qu’il est classé dans une zone d’urbanisation future. Tout dépend du règlement applicable à cette zone. Si le règlement
permet immédiatement la réalisation de constructions, le terrain peut être regardé comme constructible. En revanche, si l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification du document d’urbanisme, à une révision, à la création d’une ZAC ou à une opération d’aménagement préalable, le terrain ne peut pas être considéré comme immédiatement constructible. La cour le dit expressément pour les anciennes zones NA des POS : les terrains classés en zone d’urbanisation future ne peuvent être regardés comme constructibles que si le règlement applicable permettait leur urbanisation sans modification du document d’urbanisme.
Dans l’affaire d’Ollioules, les parcelles étaient classées en zone II NAb du POS de 1995. Certes, le règlement de cette zone mentionnait certaines destinations admises, notamment des constructions à usage d’habitation, de bureaux, de services ou d’équipements publics. Mais il précisait aussi que les règles relatives aux conditions et possibilités maximales d’occupation du sol étaient « sans objet », car l’urbanisation de la zone supposait la création d’une ZAC ou une modification du POS. La conséquence est nette : les parcelles n’étaient pas constructibles dans le cadre du POS de 1995.
La constructibilité est née après le 13 janvier 2010
La cour constate ensuite que les parcelles en litige n’ont été effectivement ouvertes à l’urbanisation qu’à l’occasion d’une modification du POS approuvée le 16 septembre 2013, qui les a reclassées en zone I NA H4. Elles sont donc devenues constructibles après le 13
janvier 2010. Cette date est déterminante pour l’application de la taxe nationale prévue à l’article 1605 nonies du CGI. La cour en déduit que les cessions litigieuses constituaient bien les premières cessions à titre onéreux intervenues après que les terrains ont été rendus constructibles. Les parcelles entraient donc dans le champ de la taxe nationale.
La délibération du conseil municipal : condition propre à la taxe communale
Pour la taxe communale de l’article 1529 du CGI, le principe est différent : la commune doit avoir institué cette taxe par une délibération du conseil municipal. Sans délibération, la taxe communale ne peut pas être appliquée. Cette taxe est égale à 10 % de l’assiette définie par le CGI. Elle bénéficie aux communes ou EPCI ayant délibéré pour l’instituer. Elle connaît aussi plusieurs exonérations, notamment pour les terrains classés constructibles depuis plus de dix-huit ans ou lorsque le prix de
cession est inférieur à trois fois le prix d’acquisition. Dans l’arrêt de la CAA de Marseille, la cour ne statue pas sur le fond de la taxe communale. Elle considère que cette taxe, instituée et perçue par les communes, constitue un impôt local. Dès lors, le jugement du tribunal administratif sur cette partie du litige avait été rendu en premier et dernier ressort. L’appel dirigé contre cette partie du jugement relevait donc du Conseil d’État, juge de cassation. La cour transmet donc ces conclusions au Conseil d’État.
Une décision utile pour les communes et les propriétaires
Cet arrêt est particulièrement intéressant pour les communes, les notaires, les services fiscaux et les propriétaires fonciers.
Il rappelle que la date de constructibilité ne se déduit pas mécaniquement de l’existence d’un classement ancien en zone NA ou AU. Il faut analyser concrètement le document d’urbanisme applicable à l’époque. Un terrain classé en zone d’urbanisation future peut ne pas être constructible si son ouverture dépendait d’une procédure ultérieure. À l’inverse, un terrain situé dans une zone AU ou NA
peut être considéré comme constructible si le règlement autorisait déjà les constructions, par exemple dans le cadre d’opérations d’aménagement définies et immédiatement possibles. La question n’est donc pas seulement : dans quelle zone le terrain était-il classé ? La vraie question est : le règlement permettait-il effectivement de construire sans nouvelle évolution du document d’urbanisme ?
Tableau de lecture pratique
Question à se poser Conséquence
Le terrain a-t-il été vendu à titre onéreux ? Condition préalable d’application des
taxes
Le terrain était-il nu au moment de la cession ? Les dispositifs visent les terrains nus
La commune a-t-elle délibéré pour instituer la taxe
de l’article 1529 ?
Condition nécessaire pour la taxe
communale
Le terrain est-il devenu constructible après le 13
janvier 2010 ?
Condition déterminante pour la taxe
nationale de l’article 1605 nonies
Le classement ancien permettait-il réellement de
construire ?
Il faut analyser le règlement, pas
seulement le nom de la zone
S’agissait-il de la première cession après l’ouverture
à l’urbanisation ?
Condition d’exigibilité de la taxe
nationale
Le prix de cession est-il inférieur à 15 000 € ou une
DUP/expropriation est-elle en cause ?
Des exonérations peuvent s’appliquer à
la taxe nationale
Le terrain est-il constructible depuis plus de dix-huit
ans ?
Exonération possible pour la taxe
communale
Question à se poser Conséquence
Le terrain a-t-il été vendu à titre onéreux ? Condition préalable d’application des
taxes
Le terrain était-il nu au moment de la cession ? Les dispositifs visent les terrains nus
La commune a-t-elle délibéré pour instituer la taxe
de l’article 1529 ?
Condition nécessaire pour la taxe
communale
Le terrain est-il devenu constructible après le 13
janvier 2010 ?
Condition déterminante pour la taxe
nationale de l’article 1605 nonies
Le classement ancien permettait-il réellement de
construire ?
Il faut analyser le règlement, pas
seulement le nom de la zone
S’agissait-il de la première cession après l’ouverture
à l’urbanisation ?
Condition d’exigibilité de la taxe
nationale
Le prix de cession est-il inférieur à 15 000 € ou une
DUP/expropriation est-elle en cause ?
Des exonérations peuvent s’appliquer à
la taxe nationale
Le terrain est-il constructible depuis plus de dix-huit
ans ?
Exonération possible pour la taxe
communale
Point de vigilance : zone NA, zone AU et constructibilité réelle
L’arrêt est particulièrement utile pour les anciens POS, où les zones NA pouvaient recouvrir des situations très différentes.
Certaines zones d’urbanisation future étaient ouvertes à l’urbanisation sous conditions. D’autres nécessitaient une modification du POS, une mise en compatibilité, une ZAC ou une opération d’aménagement préalable. Dans ce second cas, le terrain ne peut pas être regardé comme déjà constructible, même si le règlement mentionne certaines destinations admises à terme. Ce raisonnement peut également être transposé, avec prudence, aux zones AU des PLU. Une zone AU ouverte à l’urbanisation, avec règlement et OAP suffisamment opérationnels, n’a pas la même portée qu’une zone AU fermée nécessitant une modification ou une révision du PLU.
À retenir
La taxe sur la cession des terrains devenus constructibles suppose d’identifier précisément le moment où le terrain est réellement devenu constructible. Un simple classement ancien en zone d’urbanisation future ne suffit pas si le règlement applicable subordonnait l’ouverture à l’urbanisation à une modification du document d’urbanisme ou à une opération préalable. Dans l’affaire d’Ollioules, les terrains classés en zone II NAb du POS de 1995 n’étaient pas immédiatement constructibles. Leur ouverture effective à l’urbanisation est intervenue après le 13 janvier 2010, lors d’une modification du POS approuvée en 2013. La taxe nationale
prévue par l’article 1605 nonies du CGI pouvait donc s’appliquer. Pour la taxe communale de l’article 1529 du CGI, il faut en plus vérifier l’existence d’une délibération du conseil municipal instituant la taxe.
Référence : CAA Marseille, 29 janvier 2026, n° 24MA00318, inédit au recueil Lebon.
L’arrêt est particulièrement utile pour les anciens POS, où les zones NA pouvaient recouvrir des situations très différentes.
Certaines zones d’urbanisation future étaient ouvertes à l’urbanisation sous conditions. D’autres nécessitaient une modification du POS, une mise en compatibilité, une ZAC ou une opération d’aménagement préalable. Dans ce second cas, le terrain ne peut pas être regardé comme déjà constructible, même si le règlement mentionne certaines destinations admises à terme. Ce raisonnement peut également être transposé, avec prudence, aux zones AU des PLU. Une zone AU ouverte à l’urbanisation, avec règlement et OAP suffisamment opérationnels, n’a pas la même portée qu’une zone AU fermée nécessitant une modification ou une révision du PLU.
À retenir
La taxe sur la cession des terrains devenus constructibles suppose d’identifier précisément le moment où le terrain est réellement devenu constructible. Un simple classement ancien en zone d’urbanisation future ne suffit pas si le règlement applicable subordonnait l’ouverture à l’urbanisation à une modification du document d’urbanisme ou à une opération préalable. Dans l’affaire d’Ollioules, les terrains classés en zone II NAb du POS de 1995 n’étaient pas immédiatement constructibles. Leur ouverture effective à l’urbanisation est intervenue après le 13 janvier 2010, lors d’une modification du POS approuvée en 2013. La taxe nationale
prévue par l’article 1605 nonies du CGI pouvait donc s’appliquer. Pour la taxe communale de l’article 1529 du CGI, il faut en plus vérifier l’existence d’une délibération du conseil municipal instituant la taxe.
Référence : CAA Marseille, 29 janvier 2026, n° 24MA00318, inédit au recueil Lebon.