Le sursis à statuer est un outil de protection du futur document d’urbanisme. Il permet à une commune de différer sa réponse à une demande de permis lorsque le projet risque de compromettre l’exécution du PLU en cours d’élaboration ou de révision.
Mais ce pouvoir n’est pas automatique. La seule prescription de la révision du PLU ne suffit pas. Même le débat sur le projet d’aménagement et de développement durables, s’il constitue une étape indispensable, ne dispense pas la commune de démontrer que le futur document est suffisamment avancé pour apprécier concrètement les effets du projet.
C’est ce que rappelle la cour administrative d’appel de Toulouse dans un arrêt du 22 janvier 2026 concernant la commune d’Alès. Dans cette affaire, le maire avait opposé un sursis à statuer à une demande de permis de construire portant sur un bâtiment à usage de bureaux et de commerces, au motif que ce projet compromettait une orientation d’aménagement et de programmation prévue par le futur PLU. La cour valide la décision du maire.
Le cadre juridique : les articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme
L’article L. 153-11 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU, dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du PADD.
L’article L. 424-1 du même code précise le régime général du sursis à statuer : la décision doit être motivée et ne peut excéder deux ans. À l’expiration de ce délai, l’autorité compétente ne peut pas opposer à la même demande un nouveau sursis fondé sur le même motif.
Le sursis à statuer n’est donc ni un refus définitif, ni une autorisation. Il s’agit d’une mesure temporaire permettant à la collectivité de préserver l’effectivité de son futur document d’urbanisme.
Le débat sur le PADD : une condition nécessaire, mais pas suffisante
L’arrêt de la CAA de Toulouse rappelle une règle essentielle : le sursis à statuer fondé sur l’élaboration ou la révision d’un PLU ne peut être opposé que si l’état d’avancement du futur plan permet de préciser la portée exacte des modifications projetées.
Autrement dit, il ne suffit pas de dire que le PLU est « en cours de révision ». Il faut que la commune puisse identifier les orientations ou règles du futur PLU que le projet risque de compromettre.
La cour reprend ici une formulation classique : le projet de PLU n’a pas nécessairement besoin d’avoir déjà été rendu public, mais son état d’avancement doit permettre d’apprécier concrètement la portée des modifications envisagées. Le sursis ne peut être fondé que sur des orientations ou règles que le futur PLU pourrait légalement prévoir, et seulement si le projet est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.
Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence du Conseil d’État, notamment l’arrêt Commune de La Queue-les-Yvelines du 22 juillet 2020, selon lequel un sursis à statuer ne peut être opposé qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur PLU pourrait légalement prévoir, et à condition que le projet compromette ou rende plus onéreuse son exécution.
L’affaire : un projet de bureaux et commerces à Alès
Dans l’affaire jugée, la société Foncière de France avait déposé, le 10 décembre 2020, une demande de permis de construire pour réaliser un bâtiment d’activités à usage de bureaux et de commerces sur des parcelles situées rue de « A... plantée » à Alès. Par un arrêté du 17 juin 2021, le maire a sursis à statuer sur cette demande pour une durée de deux ans, en considérant que le projet risquait de compromettre l’exécution du futur PLU.
La commune s’est fondée sur une orientation d’aménagement et de programmation du secteur n° 10, dite « A... plantée », intégrée au projet de PLU en cours de révision.
La société pétitionnaire a contesté ce sursis à statuer, en soutenant notamment que le projet ne compromettait pas réellement l’exécution du futur PLU et que la commune ne pouvait pas se fonder sur une OAP dont l’approbation était postérieure au dépôt de la demande de permis.
Un PLU suffisamment avancé à la date de l’arrêté de sursis
La cour retient que la procédure de révision du PLU d’Alès était déjà très avancée à la date du sursis à statuer.
La révision générale du PLU avait été prescrite par une délibération du 20 octobre 2014. Le conseil municipal avait débattu du PADD le 5 décembre 2016. Enfin, le projet de révision générale du PLU, contenant notamment l’OAP « A... plantée », avait été arrêté par une
délibération du 21 décembre 2020. L’arrêté de sursis ayant été pris le 17 juin 2021, la cour considère que l’état futur du plan était suffisamment avancé pour apprécier la portée exacte des modifications projetées sur le terrain d’assiette du projet.
Cette chronologie est importante.
La demande de permis avait certes été déposée avant l’arrêt du projet de PLU. Mais la cour raisonne à la date de la décision de sursis. À cette date, le futur PLU était suffisamment déterminé, notamment parce que l’OAP applicable au secteur avait été intégrée au projet
arrêté.
L’OAP « A... plantée » : une orientation suffisamment précise
L’OAP en cause portait sur un terrain d’environ 4,7 hectares situé à la périphérie du centre- ville d’Alès. Elle prévoyait une opération de requalification et de densification urbaine, comprenant notamment un espace commercial en cœur d’îlot, une voie de liaison entre la
route d’Uzès et la route de Nîmes, ainsi que deux îlots de logements, pour un total de 220 logements.
Le terrain d’assiette du projet de la société correspondait précisément à l’îlot nord de l’opération, où l’OAP envisageait la réalisation de 80 logements, soit 36 % du nombre total de logements prévus dans l’opération. Or le projet déposé portait non pas sur des logements, mais sur un bâtiment à usage de bureaux et de commerces. La cour en déduit que le projet était, par son objet et son importance, de nature à compromettre l’exécution du futur PLU. Le maire n’a donc pas commis d’erreur d’appréciation en opposant un sursis à statuer.
La motivation de l’arrêté : un point de vigilance essentiel
La décision de sursis à statuer doit être motivée. Cela signifie que l’arrêté ne peut pas se contenter d’indiquer que le PLU est en cours d’élaboration ou de révision.
Dans l’affaire d’Alès, la cour relève que l’arrêté contesté mentionnait les textes applicables, rappelait l’état d’avancement de la procédure de révision du PLU, indiquait que le terrain était compris dans le périmètre de l’OAP « A... plantée », précisait les caractéristiques de cette OAP et expliquait en quoi le projet était incompatible avec cette future orientation. Cette motivation a été jugée suffisante.
Pour une commune, il est donc indispensable de construire une motivation circonstanciée, en
faisant apparaître :
Mais ce pouvoir n’est pas automatique. La seule prescription de la révision du PLU ne suffit pas. Même le débat sur le projet d’aménagement et de développement durables, s’il constitue une étape indispensable, ne dispense pas la commune de démontrer que le futur document est suffisamment avancé pour apprécier concrètement les effets du projet.
C’est ce que rappelle la cour administrative d’appel de Toulouse dans un arrêt du 22 janvier 2026 concernant la commune d’Alès. Dans cette affaire, le maire avait opposé un sursis à statuer à une demande de permis de construire portant sur un bâtiment à usage de bureaux et de commerces, au motif que ce projet compromettait une orientation d’aménagement et de programmation prévue par le futur PLU. La cour valide la décision du maire.
Le cadre juridique : les articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme
L’article L. 153-11 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU, dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du PADD.
L’article L. 424-1 du même code précise le régime général du sursis à statuer : la décision doit être motivée et ne peut excéder deux ans. À l’expiration de ce délai, l’autorité compétente ne peut pas opposer à la même demande un nouveau sursis fondé sur le même motif.
Le sursis à statuer n’est donc ni un refus définitif, ni une autorisation. Il s’agit d’une mesure temporaire permettant à la collectivité de préserver l’effectivité de son futur document d’urbanisme.
Le débat sur le PADD : une condition nécessaire, mais pas suffisante
L’arrêt de la CAA de Toulouse rappelle une règle essentielle : le sursis à statuer fondé sur l’élaboration ou la révision d’un PLU ne peut être opposé que si l’état d’avancement du futur plan permet de préciser la portée exacte des modifications projetées.
Autrement dit, il ne suffit pas de dire que le PLU est « en cours de révision ». Il faut que la commune puisse identifier les orientations ou règles du futur PLU que le projet risque de compromettre.
La cour reprend ici une formulation classique : le projet de PLU n’a pas nécessairement besoin d’avoir déjà été rendu public, mais son état d’avancement doit permettre d’apprécier concrètement la portée des modifications envisagées. Le sursis ne peut être fondé que sur des orientations ou règles que le futur PLU pourrait légalement prévoir, et seulement si le projet est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.
Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence du Conseil d’État, notamment l’arrêt Commune de La Queue-les-Yvelines du 22 juillet 2020, selon lequel un sursis à statuer ne peut être opposé qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur PLU pourrait légalement prévoir, et à condition que le projet compromette ou rende plus onéreuse son exécution.
L’affaire : un projet de bureaux et commerces à Alès
Dans l’affaire jugée, la société Foncière de France avait déposé, le 10 décembre 2020, une demande de permis de construire pour réaliser un bâtiment d’activités à usage de bureaux et de commerces sur des parcelles situées rue de « A... plantée » à Alès. Par un arrêté du 17 juin 2021, le maire a sursis à statuer sur cette demande pour une durée de deux ans, en considérant que le projet risquait de compromettre l’exécution du futur PLU.
La commune s’est fondée sur une orientation d’aménagement et de programmation du secteur n° 10, dite « A... plantée », intégrée au projet de PLU en cours de révision.
La société pétitionnaire a contesté ce sursis à statuer, en soutenant notamment que le projet ne compromettait pas réellement l’exécution du futur PLU et que la commune ne pouvait pas se fonder sur une OAP dont l’approbation était postérieure au dépôt de la demande de permis.
Un PLU suffisamment avancé à la date de l’arrêté de sursis
La cour retient que la procédure de révision du PLU d’Alès était déjà très avancée à la date du sursis à statuer.
La révision générale du PLU avait été prescrite par une délibération du 20 octobre 2014. Le conseil municipal avait débattu du PADD le 5 décembre 2016. Enfin, le projet de révision générale du PLU, contenant notamment l’OAP « A... plantée », avait été arrêté par une
délibération du 21 décembre 2020. L’arrêté de sursis ayant été pris le 17 juin 2021, la cour considère que l’état futur du plan était suffisamment avancé pour apprécier la portée exacte des modifications projetées sur le terrain d’assiette du projet.
Cette chronologie est importante.
La demande de permis avait certes été déposée avant l’arrêt du projet de PLU. Mais la cour raisonne à la date de la décision de sursis. À cette date, le futur PLU était suffisamment déterminé, notamment parce que l’OAP applicable au secteur avait été intégrée au projet
arrêté.
L’OAP « A... plantée » : une orientation suffisamment précise
L’OAP en cause portait sur un terrain d’environ 4,7 hectares situé à la périphérie du centre- ville d’Alès. Elle prévoyait une opération de requalification et de densification urbaine, comprenant notamment un espace commercial en cœur d’îlot, une voie de liaison entre la
route d’Uzès et la route de Nîmes, ainsi que deux îlots de logements, pour un total de 220 logements.
Le terrain d’assiette du projet de la société correspondait précisément à l’îlot nord de l’opération, où l’OAP envisageait la réalisation de 80 logements, soit 36 % du nombre total de logements prévus dans l’opération. Or le projet déposé portait non pas sur des logements, mais sur un bâtiment à usage de bureaux et de commerces. La cour en déduit que le projet était, par son objet et son importance, de nature à compromettre l’exécution du futur PLU. Le maire n’a donc pas commis d’erreur d’appréciation en opposant un sursis à statuer.
La motivation de l’arrêté : un point de vigilance essentiel
La décision de sursis à statuer doit être motivée. Cela signifie que l’arrêté ne peut pas se contenter d’indiquer que le PLU est en cours d’élaboration ou de révision.
Dans l’affaire d’Alès, la cour relève que l’arrêté contesté mentionnait les textes applicables, rappelait l’état d’avancement de la procédure de révision du PLU, indiquait que le terrain était compris dans le périmètre de l’OAP « A... plantée », précisait les caractéristiques de cette OAP et expliquait en quoi le projet était incompatible avec cette future orientation. Cette motivation a été jugée suffisante.
Pour une commune, il est donc indispensable de construire une motivation circonstanciée, en
faisant apparaître :
Élément à motiver Ce que la commune doit démontrer
Base juridique Articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme
État d’avancement du
PLU
Délibération de prescription, débat sur le PADD, projet arrêté, OAP
ou règlement suffisamment formalisés
Orientation ou règle
compromise
Identification précise de l’OAP, du futur zonage ou de la règle
envisagée
Effet du projet En quoi la construction projetée compromet ou rend plus onéreuse
l’exécution du futur PLU
Durée du sursis Durée maximale de deux ans
Portée pratique pour les communes
Cette décision est intéressante pour les communes qui sont en cours d’élaboration ou de révision de leur PLU.
Elle confirme que le sursis à statuer peut être un outil efficace pour éviter qu’un projet déposé pendant la phase transitoire ne compromette une orientation structurante du futur document d’urbanisme.
Mais elle rappelle aussi que le sursis doit être manié avec prudence. Il ne peut pas être utilisé comme un simple mécanisme d’attente ou comme une façon de bloquer un projet jugé opportunément gênant. La commune doit être capable de démontrer que le futur PLU est suffisamment avancé et que le projet porte effectivement atteinte à son exécution.
Un sursis fondé sur des orientations trop générales, sur un PADD insuffisamment décliné, ou sur un futur règlement encore trop incertain, serait fragile.
Portée pratique pour les services instructeurs
Pour les services instructeurs, l’arrêt invite à vérifier plusieurs points avant de proposer un sursis à statuer.
D’abord, le débat sur le PADD doit avoir eu lieu. Sans ce débat, le sursis fondé sur l’article L. 153-11 ne peut pas être légalement opposé. Ensuite, il faut rechercher si le futur PLU contient déjà des éléments suffisamment précis pour le terrain concerné : projet de zonage, règlement écrit avancé, OAP sectorielle, objectifs d’aménagement localisés, emplacement réservé, protection paysagère ou programmation particulière.
Enfin, il faut apprécier l’impact réel du projet. La question n’est pas de savoir si le projet est seulement différent du futur PLU, mais s’il compromet concrètement son exécution ou la rend plus onéreuse.
Dans l’affaire d’Alès, cette condition était remplie parce que le projet venait occuper l’îlot nord d’une OAP précisément destinée à accueillir 80 logements, représentant une part significative de l’opération globale.
À retenir
Le débat sur le PADD ouvre la possibilité juridique de surseoir à statuer, mais il ne suffit pas à lui seul. Pour être légal, le sursis à statuer doit reposer sur un futur PLU suffisamment avancé, permettant d’identifier précisément les orientations ou règles que le projet compromettrait. Il doit également être motivé de manière circonstanciée. L’arrêt de la CAA de Toulouse confirme qu’un projet de bureaux et commerces peut légalement faire l’objet d’un sursis lorsqu’il occupe un secteur destiné, dans une OAP suffisamment définie, à accueillir une part importante d’un programme de logements prévu par le futur PLU.
Référence : CAA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 23TL02977, inédit au recueil Lebon
Base juridique Articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme
État d’avancement du
PLU
Délibération de prescription, débat sur le PADD, projet arrêté, OAP
ou règlement suffisamment formalisés
Orientation ou règle
compromise
Identification précise de l’OAP, du futur zonage ou de la règle
envisagée
Effet du projet En quoi la construction projetée compromet ou rend plus onéreuse
l’exécution du futur PLU
Durée du sursis Durée maximale de deux ans
Portée pratique pour les communes
Cette décision est intéressante pour les communes qui sont en cours d’élaboration ou de révision de leur PLU.
Elle confirme que le sursis à statuer peut être un outil efficace pour éviter qu’un projet déposé pendant la phase transitoire ne compromette une orientation structurante du futur document d’urbanisme.
Mais elle rappelle aussi que le sursis doit être manié avec prudence. Il ne peut pas être utilisé comme un simple mécanisme d’attente ou comme une façon de bloquer un projet jugé opportunément gênant. La commune doit être capable de démontrer que le futur PLU est suffisamment avancé et que le projet porte effectivement atteinte à son exécution.
Un sursis fondé sur des orientations trop générales, sur un PADD insuffisamment décliné, ou sur un futur règlement encore trop incertain, serait fragile.
Portée pratique pour les services instructeurs
Pour les services instructeurs, l’arrêt invite à vérifier plusieurs points avant de proposer un sursis à statuer.
D’abord, le débat sur le PADD doit avoir eu lieu. Sans ce débat, le sursis fondé sur l’article L. 153-11 ne peut pas être légalement opposé. Ensuite, il faut rechercher si le futur PLU contient déjà des éléments suffisamment précis pour le terrain concerné : projet de zonage, règlement écrit avancé, OAP sectorielle, objectifs d’aménagement localisés, emplacement réservé, protection paysagère ou programmation particulière.
Enfin, il faut apprécier l’impact réel du projet. La question n’est pas de savoir si le projet est seulement différent du futur PLU, mais s’il compromet concrètement son exécution ou la rend plus onéreuse.
Dans l’affaire d’Alès, cette condition était remplie parce que le projet venait occuper l’îlot nord d’une OAP précisément destinée à accueillir 80 logements, représentant une part significative de l’opération globale.
À retenir
Le débat sur le PADD ouvre la possibilité juridique de surseoir à statuer, mais il ne suffit pas à lui seul. Pour être légal, le sursis à statuer doit reposer sur un futur PLU suffisamment avancé, permettant d’identifier précisément les orientations ou règles que le projet compromettrait. Il doit également être motivé de manière circonstanciée. L’arrêt de la CAA de Toulouse confirme qu’un projet de bureaux et commerces peut légalement faire l’objet d’un sursis lorsqu’il occupe un secteur destiné, dans une OAP suffisamment définie, à accueillir une part importante d’un programme de logements prévu par le futur PLU.
Référence : CAA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 23TL02977, inédit au recueil Lebon
