La durée de validité d’un permis de construire n’est pas illimitée. Lorsqu’un permis est périmé, son titulaire ne peut plus s’en prévaloir pour poursuivre ou reprendre des travaux.
À défaut de nouvelle autorisation, les travaux réalisés doivent être regardés comme entrepris sans permis de construire valable.
C’est ce que rappelle utilement la cour administrative d’appel de Lyon dans un arrêt du 20 novembre 2025 concernant la commune de Saint-Seine-en-Bâche, en Côte-d’Or.
Dans cette affaire, le maire avait mis en demeure un propriétaire d’interrompre immédiatement des travaux réalisés sur le fondement d’un permis ancien, délivré en 2012.
La cour a confirmé que l’intéressé n’apportait pas la preuve que ce permis était encore valable.
La péremption du permis de construire : une règle stricte
Le permis de construire est une autorisation administrative temporaire.
Aujourd’hui, l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa notification ou de la naissance de la décision tacite.
Il en va de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Dans l’affaire jugée par la CAA de Lyon, le permis avait été délivré le 17 juillet 2012.
À cette date, le délai de validité applicable était encore de deux ans.
Le bénéficiaire devait donc démontrer que les travaux avaient effectivement commencé avant l’expiration de ce délai, puis qu’ils n’avaient pas été interrompus pendant plus d’un an.
L’affaire : un permis de 2012 invoqué pour justifier des travaux en 2021
Le maire de Saint-Seine-en-Bâche avait délivré, le 17 juillet 2012, un permis de construire pour l’extension d’un pavillon d’habitation. À la suite d’un contrôle réalisé le 27 septembre 2021, la commune a constaté la construction en cours d’un bâtiment.
Le 7 octobre 2021, le maire a dressé un procès-verbal d’infraction, puis a pris un arrêté mettant en demeure le propriétaire d’interrompre immédiatement les travaux.
Le propriétaire soutenait que son permis de 2012 était toujours valable. Il faisait valoir que le chantier avait débuté en 2014, qu’il réalisait les travaux seul et que leur lenteur ne suffisait pas à caractériser une interruption du chantier.
La cour ne retient pas cette argumentation.
Elle relève que la déclaration d’ouverture de chantier avait été déposée le 11 juillet 2014, mais que rien ne permettait d’établir que les travaux avaient effectivement commencé avant que le permis ne soit périmé.
Les attestations produites évoquaient seulement un début de travaux à « l’été 2014 », sans date précise, et les photographies produites n’étaient pas datées.
La cour constate également que le propriétaire n’apportait aucun élément probant permettant d’établir l’absence d’interruption du chantier pendant plus d’un an entre 2014 et le contrôle effectué en 2021.
Elle relève notamment l’absence d’évolution perceptible de l’emprise du bâtiment sur les photographies satellites entre 2014 et 2020.
Un permis périmé ne protège plus le pétitionnaire
L’intérêt principal de l’arrêt tient à la conséquence pratique de la péremption : un permis périmé ne peut plus servir de fondement légal aux travaux.
Le titulaire ne peut donc pas soutenir qu’il construit « sous couvert » de l’autorisation initiale si celle-ci a perdu sa validité.
Les travaux en cours doivent alors être analysés comme des travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme valable.
Cette solution est particulièrement importante pour les communes.
Lorsqu’un chantier ancien reprend plusieurs années après la délivrance du permis, il ne suffit pas que le pétitionnaire produise un ancien arrêté de permis de construire.
Il faut encore vérifier que ce permis n’est pas périmé, soit parce que les travaux n’ont pas commencé dans le délai applicable, soit parce qu’ils ont été interrompus pendant plus d’un an.
Le maire dispose d’un pouvoir d’intervention immédiat.
Lorsqu’une infraction d’urbanisme est constatée, le maire ne peut pas rester passif.
L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque l’autorité administrative ou le maire a connaissance d’une infraction relevant notamment de l’article L. 480-4, il est tenu d’en faire dresser procès-verbal.
Une copie du procès-verbal doit ensuite être transmise sans délai au ministère public.
Une fois le procès-verbal établi, l’article L. 480-2 permet au maire, tant que l’autoritéjudiciaire ne s’est pas prononcée, d’ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux.
Dans le cas particulier des constructions sans permis de construire ou des aménagements sans permis d’aménager, le texte prévoit que le maire prescrira l’interruption des travaux, ce qui traduit une compétence liée.
L’arrêté interruptif de travaux n’est donc pas une sanction pénale.
Il s’agit d’une mesure administrative conservatoire destinée à empêcher la poursuite d’un chantier irrégulier, dans l’attente de l’intervention éventuelle du juge pénal.
Des sanctions pénales possibles.
La réalisation de travaux sans autorisation valable expose également le contrevenant aux sanctions prévues par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme.
Cet article sanctionne l’exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par le code de l’urbanisme ou en méconnaissance des prescriptions d’une autorisation.
L’amende peut notamment atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou 300 000 euros dans les autres cas.
Ces poursuites relèvent toutefois de l’autorité judiciaire.
Le maire, lui, intervient en amont : il constate ou fait constater l’infraction, transmet le procès-verbal au procureur de la République et peut ordonner l’interruption immédiate des travaux lorsque les conditions sont réunies.
Portée pratique pour les communes
Cette décision constitue un rappel utile pour les services instructeurs et les élus.
Lorsqu’un chantier se poursuit ou reprend longtemps après la délivrance d’un permis, la commune doit vérifier plusieurs points : la date de notification du permis, la date réelle de commencement des travaux, la consistance des travaux réalisés, l’existence d’éventuelles interruptions supérieures à un an, les éventuelles prorogations accordées, ainsi que les éléments matériels permettant d’établir la continuité du chantier.
La seule déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas nécessairement.
Elle doit être corroborée par des éléments objectifs : photographies datées, factures, constats, interventions d’entreprises, évolution visible du chantier, raccordements, fondations ou travaux suffisamment significatifs.
À l’inverse, des attestations imprécises, des photographies non datées ou une simple affirmation du pétitionnaire ne suffisent pas toujours à démontrer que le permis n’est pas périmé.
À retenir
Un permis de construire périmé ne permet plus de réaliser légalement les travaux autorisés.
Si le titulaire poursuit ou reprend le chantier sans nouvelle autorisation, les travaux doivent être regardés comme réalisés sans permis valable.
Le maire est alors tenu de faire dresser procès-verbal lorsqu’il a connaissance de l’infraction, puis peut — et dans certains cas doit —
ordonner l’interruption immédiate des travaux.
Référence : CAA Lyon, 20 novembre 2025, n° 24LY01513, inédit au recueil Lebon.
À défaut de nouvelle autorisation, les travaux réalisés doivent être regardés comme entrepris sans permis de construire valable.
C’est ce que rappelle utilement la cour administrative d’appel de Lyon dans un arrêt du 20 novembre 2025 concernant la commune de Saint-Seine-en-Bâche, en Côte-d’Or.
Dans cette affaire, le maire avait mis en demeure un propriétaire d’interrompre immédiatement des travaux réalisés sur le fondement d’un permis ancien, délivré en 2012.
La cour a confirmé que l’intéressé n’apportait pas la preuve que ce permis était encore valable.
La péremption du permis de construire : une règle stricte
Le permis de construire est une autorisation administrative temporaire.
Aujourd’hui, l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa notification ou de la naissance de la décision tacite.
Il en va de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Dans l’affaire jugée par la CAA de Lyon, le permis avait été délivré le 17 juillet 2012.
À cette date, le délai de validité applicable était encore de deux ans.
Le bénéficiaire devait donc démontrer que les travaux avaient effectivement commencé avant l’expiration de ce délai, puis qu’ils n’avaient pas été interrompus pendant plus d’un an.
L’affaire : un permis de 2012 invoqué pour justifier des travaux en 2021
Le maire de Saint-Seine-en-Bâche avait délivré, le 17 juillet 2012, un permis de construire pour l’extension d’un pavillon d’habitation. À la suite d’un contrôle réalisé le 27 septembre 2021, la commune a constaté la construction en cours d’un bâtiment.
Le 7 octobre 2021, le maire a dressé un procès-verbal d’infraction, puis a pris un arrêté mettant en demeure le propriétaire d’interrompre immédiatement les travaux.
Le propriétaire soutenait que son permis de 2012 était toujours valable. Il faisait valoir que le chantier avait débuté en 2014, qu’il réalisait les travaux seul et que leur lenteur ne suffisait pas à caractériser une interruption du chantier.
La cour ne retient pas cette argumentation.
Elle relève que la déclaration d’ouverture de chantier avait été déposée le 11 juillet 2014, mais que rien ne permettait d’établir que les travaux avaient effectivement commencé avant que le permis ne soit périmé.
Les attestations produites évoquaient seulement un début de travaux à « l’été 2014 », sans date précise, et les photographies produites n’étaient pas datées.
La cour constate également que le propriétaire n’apportait aucun élément probant permettant d’établir l’absence d’interruption du chantier pendant plus d’un an entre 2014 et le contrôle effectué en 2021.
Elle relève notamment l’absence d’évolution perceptible de l’emprise du bâtiment sur les photographies satellites entre 2014 et 2020.
Un permis périmé ne protège plus le pétitionnaire
L’intérêt principal de l’arrêt tient à la conséquence pratique de la péremption : un permis périmé ne peut plus servir de fondement légal aux travaux.
Le titulaire ne peut donc pas soutenir qu’il construit « sous couvert » de l’autorisation initiale si celle-ci a perdu sa validité.
Les travaux en cours doivent alors être analysés comme des travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme valable.
Cette solution est particulièrement importante pour les communes.
Lorsqu’un chantier ancien reprend plusieurs années après la délivrance du permis, il ne suffit pas que le pétitionnaire produise un ancien arrêté de permis de construire.
Il faut encore vérifier que ce permis n’est pas périmé, soit parce que les travaux n’ont pas commencé dans le délai applicable, soit parce qu’ils ont été interrompus pendant plus d’un an.
Le maire dispose d’un pouvoir d’intervention immédiat.
Lorsqu’une infraction d’urbanisme est constatée, le maire ne peut pas rester passif.
L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque l’autorité administrative ou le maire a connaissance d’une infraction relevant notamment de l’article L. 480-4, il est tenu d’en faire dresser procès-verbal.
Une copie du procès-verbal doit ensuite être transmise sans délai au ministère public.
Une fois le procès-verbal établi, l’article L. 480-2 permet au maire, tant que l’autoritéjudiciaire ne s’est pas prononcée, d’ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux.
Dans le cas particulier des constructions sans permis de construire ou des aménagements sans permis d’aménager, le texte prévoit que le maire prescrira l’interruption des travaux, ce qui traduit une compétence liée.
L’arrêté interruptif de travaux n’est donc pas une sanction pénale.
Il s’agit d’une mesure administrative conservatoire destinée à empêcher la poursuite d’un chantier irrégulier, dans l’attente de l’intervention éventuelle du juge pénal.
Des sanctions pénales possibles.
La réalisation de travaux sans autorisation valable expose également le contrevenant aux sanctions prévues par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme.
Cet article sanctionne l’exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par le code de l’urbanisme ou en méconnaissance des prescriptions d’une autorisation.
L’amende peut notamment atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou 300 000 euros dans les autres cas.
Ces poursuites relèvent toutefois de l’autorité judiciaire.
Le maire, lui, intervient en amont : il constate ou fait constater l’infraction, transmet le procès-verbal au procureur de la République et peut ordonner l’interruption immédiate des travaux lorsque les conditions sont réunies.
Portée pratique pour les communes
Cette décision constitue un rappel utile pour les services instructeurs et les élus.
Lorsqu’un chantier se poursuit ou reprend longtemps après la délivrance d’un permis, la commune doit vérifier plusieurs points : la date de notification du permis, la date réelle de commencement des travaux, la consistance des travaux réalisés, l’existence d’éventuelles interruptions supérieures à un an, les éventuelles prorogations accordées, ainsi que les éléments matériels permettant d’établir la continuité du chantier.
La seule déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas nécessairement.
Elle doit être corroborée par des éléments objectifs : photographies datées, factures, constats, interventions d’entreprises, évolution visible du chantier, raccordements, fondations ou travaux suffisamment significatifs.
À l’inverse, des attestations imprécises, des photographies non datées ou une simple affirmation du pétitionnaire ne suffisent pas toujours à démontrer que le permis n’est pas périmé.
À retenir
Un permis de construire périmé ne permet plus de réaliser légalement les travaux autorisés.
Si le titulaire poursuit ou reprend le chantier sans nouvelle autorisation, les travaux doivent être regardés comme réalisés sans permis valable.
Le maire est alors tenu de faire dresser procès-verbal lorsqu’il a connaissance de l’infraction, puis peut — et dans certains cas doit —
ordonner l’interruption immédiate des travaux.
Référence : CAA Lyon, 20 novembre 2025, n° 24LY01513, inédit au recueil Lebon.