La SCI La Castellane avait vendu, entre 2017 et 2019, plusieurs lots de parcelles situées chemin de la Castellane, sur le territoire de la commune d’Ollioules, dans le Var. À l’occasion de ces ventes, elle avait acquitté la taxe communale prévue par l’article 1529 du CGI ainsi que, pour certaines parcelles, la taxe nationale prévue par l’article 1605 nonies du CGI. La société a ensuite demandé la restitution de ces impositions. Elle soutenait notamment que les terrains étaient déjà constructibles avant le 13 janvier 2010, puisqu’ils étaient classés en zone d’urbanisation future dans le POS approuvé en 1995. Selon elle, la taxe nationale ne pouvait donc pas être appliquée. La cour administrative d’appel rejette cette analyse.

Un classement en zone d’urbanisation future ne suffit pas toujours

Le point central de l’arrêt porte sur la notion de terrain « rendu constructible ». Un terrain n’est pas nécessairement constructible au seul motif qu’il est classé dans une zone d’urbanisation future. Tout dépend du règlement applicable à cette zone. Si le règlement
permet immédiatement la réalisation de constructions, le terrain peut être regardé comme constructible. En revanche, si l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification du document d’urbanisme, à une révision, à la création d’une ZAC ou à une opération d’aménagement préalable, le terrain ne peut pas être considéré comme immédiatement constructible. La cour le dit expressément pour les anciennes zones NA des POS : les terrains classés en zone d’urbanisation future ne peuvent être regardés comme constructibles que si le règlement applicable permettait leur urbanisation sans modification du document d’urbanisme.
Dans l’affaire d’Ollioules, les parcelles étaient classées en zone II NAb du POS de 1995. Certes, le règlement de cette zone mentionnait certaines destinations admises, notamment des constructions à usage d’habitation, de bureaux, de services ou d’équipements publics. Mais il précisait aussi que les règles relatives aux conditions et possibilités maximales d’occupation du sol étaient « sans objet », car l’urbanisation de la zone supposait la création d’une ZAC ou une modification du POS. La conséquence est nette : les parcelles n’étaient pas constructibles dans le cadre du POS de 1995.

La constructibilité est née après le 13 janvier 2010

La cour constate ensuite que les parcelles en litige n’ont été effectivement ouvertes à l’urbanisation qu’à l’occasion d’une modification du POS approuvée le 16 septembre 2013, qui les a reclassées en zone I NA H4. Elles sont donc devenues constructibles après le 13
janvier 2010. Cette date est déterminante pour l’application de la taxe nationale prévue à l’article 1605 nonies du CGI. La cour en déduit que les cessions litigieuses constituaient bien les premières cessions à titre onéreux intervenues après que les terrains ont été rendus constructibles. Les parcelles entraient donc dans le champ de la taxe nationale.

La délibération du conseil municipal : condition propre à la taxe communale

Pour la taxe communale de l’article 1529 du CGI, le principe est différent : la commune doit avoir institué cette taxe par une délibération du conseil municipal. Sans délibération, la taxe communale ne peut pas être appliquée. Cette taxe est égale à 10 % de l’assiette définie par le CGI. Elle bénéficie aux communes ou EPCI ayant délibéré pour l’instituer. Elle connaît aussi plusieurs exonérations, notamment pour les terrains classés constructibles depuis plus de dix-huit ans ou lorsque le prix de
cession est inférieur à trois fois le prix d’acquisition. Dans l’arrêt de la CAA de Marseille, la cour ne statue pas sur le fond de la taxe communale. Elle considère que cette taxe, instituée et perçue par les communes, constitue un impôt local. Dès lors, le jugement du tribunal administratif sur cette partie du litige avait été rendu en premier et dernier ressort. L’appel dirigé contre cette partie du jugement relevait donc du Conseil d’État, juge de cassation. La cour transmet donc ces conclusions au Conseil d’État.

Une décision utile pour les communes et les propriétaires

Cet arrêt est particulièrement intéressant pour les communes, les notaires, les services fiscaux et les propriétaires fonciers.
Il rappelle que la date de constructibilité ne se déduit pas mécaniquement de l’existence d’un classement ancien en zone NA ou AU. Il faut analyser concrètement le document d’urbanisme applicable à l’époque. Un terrain classé en zone d’urbanisation future peut ne pas être constructible si son ouverture dépendait d’une procédure ultérieure. À l’inverse, un terrain situé dans une zone AU ou NA
peut être considéré comme constructible si le règlement autorisait déjà les constructions, par exemple dans le cadre d’opérations d’aménagement définies et immédiatement possibles. La question n’est donc pas seulement : dans quelle zone le terrain était-il classé ? La vraie question est : le règlement permettait-il effectivement de construire sans nouvelle évolution du document d’urbanisme ?

Tableau de lecture pratique

Question à se poser Conséquence

Le terrain a-t-il été vendu à titre onéreux ? Condition préalable d’application des

taxes

Le terrain était-il nu au moment de la cession ? Les dispositifs visent les terrains nus
La commune a-t-elle délibéré pour instituer la taxe
de l’article 1529 ?

Condition nécessaire pour la taxe
communale

Le terrain est-il devenu constructible après le 13
janvier 2010 ?

Condition déterminante pour la taxe
nationale de l’article 1605 nonies

Le classement ancien permettait-il réellement de
construire ?

Il faut analyser le règlement, pas
seulement le nom de la zone

S’agissait-il de la première cession après l’ouverture
à l’urbanisation ?

Condition d’exigibilité de la taxe
nationale

Le prix de cession est-il inférieur à 15 000 € ou une
DUP/expropriation est-elle en cause ?

Des exonérations peuvent s’appliquer à
la taxe nationale

Le terrain est-il constructible depuis plus de dix-huit
ans ?

Exonération possible pour la taxe
communale
 

Point de vigilance : zone NA, zone AU et constructibilité réelle

L’arrêt est particulièrement utile pour les anciens POS, où les zones NA pouvaient recouvrir des situations très différentes.
Certaines zones d’urbanisation future étaient ouvertes à l’urbanisation sous conditions. D’autres nécessitaient une modification du POS, une mise en compatibilité, une ZAC ou une opération d’aménagement préalable. Dans ce second cas, le terrain ne peut pas être regardé comme déjà constructible, même si le règlement mentionne certaines destinations admises à terme. Ce raisonnement peut également être transposé, avec prudence, aux zones AU des PLU. Une zone AU ouverte à l’urbanisation, avec règlement et OAP suffisamment opérationnels, n’a pas la même portée qu’une zone AU fermée nécessitant une modification ou une révision du PLU.

À retenir

La taxe sur la cession des terrains devenus constructibles suppose d’identifier précisément le moment où le terrain est réellement devenu constructible. Un simple classement ancien en zone d’urbanisation future ne suffit pas si le règlement applicable subordonnait l’ouverture à l’urbanisation à une modification du document d’urbanisme ou à une opération préalable. Dans l’affaire d’Ollioules, les terrains classés en zone II NAb du POS de 1995 n’étaient pas immédiatement constructibles. Leur ouverture effective à l’urbanisation est intervenue après le 13 janvier 2010, lors d’une modification du POS approuvée en 2013. La taxe nationale
prévue par l’article 1605 nonies du CGI pouvait donc s’appliquer. Pour la taxe communale de l’article 1529 du CGI, il faut en plus vérifier l’existence d’une délibération du conseil municipal instituant la taxe.

Référence : CAA Marseille, 29 janvier 2026, n° 24MA00318, inédit au recueil Lebon.

Élément à motiver Ce que la commune doit démontrer
Base juridique Articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme
État d’avancement du
PLU

Délibération de prescription, débat sur le PADD, projet arrêté, OAP
ou règlement suffisamment formalisés

Orientation ou règle
compromise

Identification précise de l’OAP, du futur zonage ou de la règle
envisagée

Effet du projet En quoi la construction projetée compromet ou rend plus onéreuse

l’exécution du futur PLU
Durée du sursis Durée maximale de deux ans

Portée pratique pour les communes

Cette décision est intéressante pour les communes qui sont en cours d’élaboration ou de révision de leur PLU.
Elle confirme que le sursis à statuer peut être un outil efficace pour éviter qu’un projet déposé pendant la phase transitoire ne compromette une orientation structurante du futur document d’urbanisme.

Mais elle rappelle aussi que le sursis doit être manié avec prudence. Il ne peut pas être utilisé comme un simple mécanisme d’attente ou comme une façon de bloquer un projet jugé opportunément gênant. La commune doit être capable de démontrer que le futur PLU est suffisamment avancé et que le projet porte effectivement atteinte à son exécution.
Un sursis fondé sur des orientations trop générales, sur un PADD insuffisamment décliné, ou sur un futur règlement encore trop incertain, serait fragile.

Portée pratique pour les services instructeurs

Pour les services instructeurs, l’arrêt invite à vérifier plusieurs points avant de proposer un sursis à statuer.
D’abord, le débat sur le PADD doit avoir eu lieu. Sans ce débat, le sursis fondé sur l’article L. 153-11 ne peut pas être légalement opposé. Ensuite, il faut rechercher si le futur PLU contient déjà des éléments suffisamment précis pour le terrain concerné : projet de zonage, règlement écrit avancé, OAP sectorielle, objectifs d’aménagement localisés, emplacement réservé, protection paysagère ou programmation particulière.
Enfin, il faut apprécier l’impact réel du projet. La question n’est pas de savoir si le projet est seulement différent du futur PLU, mais s’il compromet concrètement son exécution ou la rend plus onéreuse.
Dans l’affaire d’Alès, cette condition était remplie parce que le projet venait occuper l’îlot nord d’une OAP précisément destinée à accueillir 80 logements, représentant une part significative de l’opération globale.

À retenir

Le débat sur le PADD ouvre la possibilité juridique de surseoir à statuer, mais il ne suffit pas à lui seul. Pour être légal, le sursis à statuer doit reposer sur un futur PLU suffisamment avancé, permettant d’identifier précisément les orientations ou règles que le projet compromettrait. Il doit également être motivé de manière circonstanciée. L’arrêt de la CAA de Toulouse confirme qu’un projet de bureaux et commerces peut légalement faire l’objet d’un sursis lorsqu’il occupe un secteur destiné, dans une OAP suffisamment définie, à accueillir une part importante d’un programme de logements prévu par le futur PLU.

Référence : CAA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 23TL02977, inédit au recueil Lebon

CAA Versailles, 5 janvier 2026, n° 24VE03290
 

La question revient fréquemment en instruction : lorsqu’un pétitionnaire dépose une nouvelle demande sur une construction existante, la commune doit-elle vérifier que tous les travaux réalisés antérieurement ont été régulièrement autorisés ? Et si certains travaux anciens ont été réalisés sans déclaration préalable, faut-il imposer leur régularisation dans le nouveau dossier ?

La cour administrative d’appel de Versailles apporte une réponse utile dans un arrêt du 5 janvier 2026 : les travaux réalisés depuis plus de dix ans sans déclaration préalable, alors que cette déclaration était requise, peuvent bénéficier de la prescription administrative prévue par l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. En revanche, cette prescription ne joue pas lorsque les travaux ont été réalisés sans permis de construire alors qu’un permis était nécessaire.

Le principe : les travaux irréguliers anciens peuvent être prescrits après dix ans L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Ce mécanisme est souvent appelé « prescription administrative décennale ». Il ne régularise pas formellement les travaux irréguliers, mais il interdit à l’administration de fonder sa décision de refus ou d’opposition sur cette irrégularité ancienne, dès lors que les conditions de l’article L. 421-9 sont réunies.

Autrement dit, passé un délai de dix ans après l’achèvement de la construction ou des travaux, certaines irrégularités urbanistiques ne peuvent plus être opposées au pétitionnaire dans le cadre d’une nouvelle demande.

Une exception majeure : les travaux réalisés sans permis de construire La prescription décennale prévue à l’article L. 421-9 connaît plusieurs exceptions. La plus importante en pratique est celle des constructions réalisées sans permis de construire, alors
qu’un permis était requis. Dans ce cas, la prescription administrative ne joue pas. L’administration peut donc continuer à tenir compte de l’irrégularité, même si les travaux datent de plus de dix ans. La cour rappelle que la prescription bénéficie aux travaux anciens, sauf lorsqu’ils ont été réalisés sans permis de construire alors que ce permis était exigé par les règles applicables.

Il faut donc distinguer deux situations :

Situation ancienne Prescription de l’article L. 421-9
Travaux réalisés sans déclaration préalable alors qu’une DP était nécessaire

Prescription possible après dix ans
Travaux réalisés sans permis de construire alors qu’un PC était nécessaire Prescription exclue

Construction située dans certains secteurs ou situations sensibles : risque grave, domaine public, site classé, parc national, action en démolition, etc.

Prescription exclue selon les cas prévus par L. 421-9

L’affaire : une déclaration préalable pour transformer et agrandir un garage

Dans l’affaire jugée, le maire de la commune de Bû, en Eure-et-Loir, ne s’était pas opposé à une déclaration préalable déposée le 2 juillet 2020. Cette déclaration portait sur le changement de destination d’un garage et son extension, pour une surface totale de 39,18 m², afin de le transformer en pièce d’habitation.
Une voisine a contesté cette décision de non-opposition. Elle soutenait notamment que les  travaux réalisés antérieurement sur le garage étaient irréguliers et que le pétitionnaire aurait dû les englober dans sa demande afin de les régulariser.
Le tribunal administratif d’Orléans lui avait partiellement donné raison en annulant l’arrêté de non-opposition du 30 septembre 2020, en tant qu’il méconnaissait une disposition du règlement du PLU de la commune de Bû.

La cour administrative d’appel de Versailles annule toutefois le jugement.

Les travaux relevaient seulement de la déclaration préalable

La cour constate que l’agrandissement et le changement de destination du garage, d’une surface totale de 39,18 m², relevaient du régime de la déclaration préalable, et non du permis de construire, au regard des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme.

Cette précision est déterminante.

En effet, si les travaux anciens avaient nécessité un permis de construire, la prescription de l’article L. 421-9 n’aurait pas pu être invoquée. Mais dès lors que les travaux relevaient seulement d’une déclaration préalable, ils pouvaient bénéficier de la prescription décennale.
La cour énonce clairement que les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise peuvent bénéficier de la prescription administrative de l’article L. 421-9, contrairement aux travaux réalisés sans permis de construire lorsque le permis était
nécessaire.

La preuve de l’ancienneté des travaux

Le pétitionnaire devait encore démontrer que les travaux étaient achevés depuis plus de dix ans à la date de la décision contestée.
Sur ce point, la cour retient plusieurs éléments : des photographies réalisées en 1998, une attestation d’assurance habitation de 2003 décrivant deux pièces principales, un contrat de location de 2004 portant sur une maison comprenant une pièce principale et une chambre, ainsi qu’un diagnostic technique de 2018 décrivant les aménagements existants, notamment
salon, cuisine, chambre et salle d’eau.

Ces éléments ont permis à la cour de considérer que l’extension et le changement de destination du garage avaient bien été réalisés depuis plus de dix ans à la date de l’arrêté de non-opposition du 30 septembre 2020. L’irrégularité initiale ne pouvait donc plus être
opposée à la déclaration préalable.

Conséquence : pas d’obligation d’englober ces travaux dans la nouvelle demande

L’apport pratique de l’arrêt est important.
Lorsqu’une nouvelle demande d’autorisation porte sur une construction existante, l’administration doit normalement vérifier si le projet forme un tout avec des travaux antérieurs irréguliers. Dans certains cas, le pétitionnaire doit déposer une demande portant sur
l’ensemble de la construction afin de régulariser les travaux déjà réalisés. Mais cette exigence doit être appréciée en tenant compte de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Si les travaux anciens relèvent seulement de la déclaration préalable, qu’ils sont achevés depuis plus de dix ans et qu’aucune exception de l’article L. 421-9 n’est applicable, la commune ne peut pas imposer leur régularisation dans le nouveau dossier. Elle ne peut pas non plus s’opposer à la demande en se fondant sur l’irrégularité ancienne de ces travaux.

Portée pratique pour les services instructeurs

Pour les services urbanisme, cette décision invite à raisonner en trois temps. D’abord, il faut qualifier juridiquement les travaux anciens : relevaient-ils d’un permis de construire ou seulement d’une déclaration préalable au moment où ils ont été réalisés ?
Ensuite, il faut apprécier leur ancienneté. La prescription de l’article L. 421-9 suppose que la construction ou les travaux soient achevés depuis plus de dix ans. Cette preuve peut être apportée par un faisceau d’indices : photographies anciennes datées, attestations d’assurance, baux, diagnostics, factures, documents fiscaux ou éléments objectifs montrant l’existence
ancienne des aménagements.
Enfin, il faut vérifier qu’aucune exception légale ne fait obstacle à la prescription : absence de permis de construire alors qu’un permis était requis, situation sur le domaine public, site classé, parc national, risque grave pour les usagers ou les tiers, action en démolition engagée, ou zone exposée à certains risques naturels.

Attention à ne pas confondre prescription administrative et prescription pénale

L’arrêt concerne la prescription administrative de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.
Cette prescription limite les motifs que l’administration peut opposer à une nouvelle demande d’autorisation.
Elle ne doit pas être confondue avec la prescription pénale des infractions d’urbanisme. La question posée ici n’est pas de savoir si des poursuites pénales peuvent encore être engagées, mais de déterminer si l’administration peut refuser une autorisation ou s’opposer à une déclaration préalable en raison de l’irrégularité ancienne d’une construction.

À retenir

La prescription décennale de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme peut bénéficier aux travaux réalisés sans déclaration préalable, lorsque cette déclaration était requise et que les travaux sont achevés depuis plus de dix ans.
En revanche, elle ne bénéficie pas aux travaux réalisés sans permis de construire lorsque le permis était nécessaire.
Pour les communes, l’enseignement est clair : lorsqu’une demande porte sur une construction existante, il faut qualifier précisément les travaux anciens. Si ces travaux relevaient seulement de la déclaration préalable et sont achevés depuis plus de dix ans, leur irrégularité ne peut plus, sauf exception, justifier une opposition ou imposer une régularisation globale.

Référence : CAA Versailles, 5 janvier 2026, n° 24VE03290, inédit au recueil Lebon.

Cette décision présente un intérêt concret pour l’instruction des contentieux d’urbanisme.
Pour les requérants, elle rappelle qu’il est indispensable de joindre, dès la première instance, un document justifiant du lien régulier avec le bien concerné.
L’avis de taxe foncière peut suffire, mais il est préférable de produire, lorsque cela est possible, un dossier complet : titre de propriété, attestation notariale, bail, relevé cadastral, avis de taxe foncière ou tout document cohérent permettant d’établir la qualité invoquée.
Pour les bénéficiaires d’un permis et pour les communes défenderesses, cette décision invite à manier avec prudence les moyens d’irrecevabilité tirés de l’article R. 600-4.
L’absence de titre de propriété notarié ne suffit pas nécessairement à faire tomber le recours si le requérant a produit un autre document probant.
Enfin, pour les instructeurs et les services urbanisme, cette jurisprudence confirme que le contentieux de la recevabilité ne se résume pas à une vérification formelle.
Le juge recherche si les pièces produites permettent effectivement d’établir un lien régulier entre le requérant et
le bien dont il se prévaut.

À retenir :

L’arrêt de la CAA de Marseille du 15 janvier 2026 confirme que l’avis de taxe foncière peut être regardé comme un acte suffisant pour satisfaire à l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme.
Cette solution est favorable à une approche réaliste du contentieux de l’urbanisme : le juge ne sanctionne pas l’absence de titre de propriété dès lors qu’un autre document permet d’établir sérieusement la détention ou l’occupation régulière du bien.